トップページへ

管理組合理事長さん
大規模修繕のための決議
  

 

 外壁の全面塗り替え工事を予定していますが、総会の決議として、4分の3以上の賛成が必要なのでしょうか。

説    明
関係法令


共用部分の変更

区分所有法では、「共用部分の変更」は、区分所有者総数と議決権総数のそれぞれ四分の三以上の多数による特別決議で決する。」と定められています(第17条)。

ここで、変更とは、物の形状または効用を著しく変えることをいい、改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要するものを「重大変更」、それ以外のものを「軽微変更」といいます。

区分所有法第17条

軽微変更

外壁の全面」塗り替え工事は、建物の大きさにもよりますが、数千万円かかることが少なくありませんので、「著しく多額の費用」にあてはまる場合があります。

しかし、通常、建物の外壁を塗り替えることは、全面的ではあっても、建物自体の形状や効用を著しく変えるものではなく、むしろ、現在の建物の状況を「軽微変更」もしくは保存するための工事と言えます。

通常決議

従って、この場合は共用部分の変更には該当するとはいえないでしょう。

それゆえ、外壁の全面塗り替え工事は通常決議で足りる議案と言えます。

重大変更

仮に工事が外壁の形態や材質を大幅に変更する場合は、建物自体の形状や効用を変更することになり、「軽微変更」や保存とは言えない、ということになります。

そして、多額の費用を要することになれば「重大変更」として共用部分の変更に該当することになり、規約に特段の定めがない限り、区分所有者総数と議決権総数のそれぞれ四分の三以上の多数による特別決議を要することになります。