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1.不動産業者への媒介(仲介)依頼

 物件探しから契約、登記までの手順は、自分で実行することも可能ですが、手続きが複雑なこともあり、初めての人には難しいようです。

 不動産業界は、この手順をサポートするために、媒介業務という仕事を行っています。

「媒介業務」とは

 媒介業務は、「宅地建物取引業法」という法律で定められています(第2条第2項)。媒介業は、物件探しから契約、引渡、登記まで一連の業務についてユーザーをサポートしています。媒介は一般的に仲介といわれています。

 この法律は昭和27年に制定されたもので、現在では少なからず問題点も指摘されています。例えば、アメリカ合衆国では、代理Agent、買い主代理Buyer's Agent、鑑定士Appraiser、調査士Inspector、手続代行Escrow Holder、等各プロセスに応じてユーザーをサポートする機能が分化され、ユーザーの利益に貢献していますが、日本ではまだこういうシステムは確立されていません。

 一部の先進的な業者が、ユーザーのニーズに応えようとインターネットを使った物件登録や手数料の割引等の試行をしていますが、残念ながらまだ一般的ではありません(マンションアドバイザー「売買手続」参照)。

 

媒介契約とは

2.媒介契約と媒介手数料

 購入の際の媒介契約は、購入物件が特定した時に行われています。媒介契約は成約契約ですから、それ以前の契約は意味がないので、慣例的にそうなったのでしょう。

(1)媒介契約

 契約はその内容によってつぎの3通りです。

種 類
説    明

専属専任媒介契約

 依頼した業者以外の業者に重ねて依頼することはできません。また、自分で取引相手先を見つけて成約することもできません。そちらで契約が成立した場合は違約金を支払うことになります。

専任媒介契約

 依頼した業者以外の業者に重ねて依頼することはできませんが、自分で取引相手先を見つけて成約することは可能です。

一般媒介契約

 他の業者に重ねて依頼することができます。

 どの契約で業者と契約するかは自由です。業者との話し合いで取り扱いを決めるとよいでしょう。一般的には、専任媒介契約が多いようです。

媒介契約

(2)媒介手数料

 取引が成立した場合は、業者に手数料を支払うことになります(媒介手数料)。手数料の金額は、法律で上限が定められています(宅地建物取引業法)。その金額は、成約金額の3%プラス6万円です。

成功報酬、上限の手数料
成功報酬

制約金額の#%+6万円

手数料は取引が成立した場合に支払います。物件を探してもらったり、案内を頼んだりしても、契約が成立しない場合は支払う必要はありません。

法定手数料は上限

業者からこれ以上の金額を要求されても支払う必要はありません。また、依頼内容によっては、もっと手数料を引き下げて契約をすることも可能です。契約時に依頼内容と手数料金額を確認するとよいでしょう。

 

 

媒介手数料

3.重要事項の説明

売買を媒介業者に依頼した場合、業者は取引内容について、顧客に説明する義務があります(宅建業法第35条)。

 参照 マンションアドバイザー 「重要事項説明

もちろん、業者からこの説明がない場合は、顧客は説明を要求することができます。

 

重要事項説明