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 修繕は、日常的な管理の中での修理と大規模修繕があります。日常的な管理は、理事会を中心に修理が必要な都度実施していかなければなりません。

 一方、大規模修繕は10年〜15年に一度実施するおおがかりな修繕です。マンションがモノであり劣化していくものである以上、修繕をすることで、マンション全体を維持していくことになります。

 

1.長期修繕計画

 大きな費用を必要とする大がかりな修繕ですから、きちんとした計画を立てて準備をする必要があります。特に、費用については修繕積立金を積み立てておかないと、修繕費費用として少なくない一時金を徴収することになりかねません。

長期修繕計画

修繕内容

建て前としてはマンションの劣化状況を把握して、プランを策定することになりますが、実際的に必要になるのは外壁塗装や屋上防水、ベランダ防水であり、長期的な問題ですから、あまり詳細に詰める必要もないでしょう。

 本当に必要なのは、マンションの所有者が修繕の必要性を認識して、事にあたった場合協力する姿勢を示してくれることです。

タイミング

マンションは竣工後15年くらいで修繕が必要になると言われてて、その時点が第一回の修繕になります。その後10年周期くらいで修繕が必要になります。

   

長期修繕計画

2.修繕積立金

 大規模修繕を実施するためには、積立金を積み立てます。積立金をいくらにするかは、規約で定められていますが、当初のマンション販売会社が決めた積立金で必ずしも十分だとは言えません。経験者に相談する等して、妥当な金額を定めておくことが大切です。

 管理費のところの調査結果を再度見てみましょう。

*修繕積立金の試算

 

1平方mあたり単価
20坪あたり費用

中古マンションの管理費と修繕積立金の金額

301円
20,000円

新築の管理費の平均値

181円
12,000円
差額(修繕積立金)
120円
8,000円

 この修繕積立金を10年間積み立てますと96万円になります。40戸のマンションですと3,800万円になりますから、まあ妥当な線と言えるのではないでしょうか。

 ちなみに、新築マンションの修繕積立金平均は62円ですから、ほぼ倍額にする必要があります。

(参照 マンションアドバイザー「管理費」

 

修繕積立金

*修繕積立一時金

 このガイドの作成のためいろいろ調べて見ると、「修繕積立一時金」というものがあることがわかりました。販売業者の案内カタログに明記されていますが、どういう根拠かよくわかりません。

 いくつかの実例によりますと、当初の積立金額の10年分が相場のようです。しかし、積立金の金額が2〜3千円と、上記で示した10,000円と比較して非常に安く設定されています。

また、修繕積立基金という、これまた不思議なものもあるようです。これの問題点としては次のようなことが考えられます。

修繕積立一時金の問題点

問題点1

後で、修繕積立金の増額が決定された場合、一時金との差額はどう処置をするのか。

問題点2

10年以内で転居した場合、支払い済みの金額はどう処置をするのか。

  

 いずれにしても、将来管理組合の中でもめることは間違いありません。ご利用になる場合は、よく確認していただきたいものです。

 

修繕積立一時金

3.修繕積立金の管理

 修繕積立金についても管理費と同様な管理が必要です。総会でも、残高証明を添付して確認します。

最近、修繕積立金の管理口座の名義について話題になっています。つまり、名義を管理組合の名義にしておかなければならないということです。この点は重要ですから、確認しておきましょう。
*管理費・修繕積立金の管理委託

 また、修繕積立金は、長期的なかつたくさんの金額を管理しますので、利息のこと等も考慮したほうがいいでしょう。資金の運用の問題になるので、管理の問題とは違ってきますが、考えて置く必要があります。

 

修繕積立金の管理

4.管理規約との関係

 大規模修繕を「特別決議(区分所有者及び議決権の各4分の3 以上の決議)による。」とする規約がある場合があります。

 特別決議は、共用部分の変更する場合の決議のことですが、大規模修繕が既存の建物を維持するための修繕ですから、これに該当するかどうかは疑問だと思います。

 

管理規約との関係

5.修繕資金の借入

 実際の修繕にあたっては、金融機関からの修繕資金の借入が可能です。その時の金融事情を考慮しながら、積立金と一時負担金、借入金について検討して下さい。

 

修繕資金の借入