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マンション管理ガイド

  

 マンションの管理に注意を向けられることは残念ながら余り多くないようです。しかし、ダイヤモンドよりももっと高額なものなのに、どうしてそう無関心でいられるのでしょう。

 しかし最近、管理の問題が発生するようになり、すこしづつですが、注目をされるようにもなってきました。

 ここでは、マンションの管理をわかりやすく説明しました。残念ながら、一般論ばかりなのであまり面白くありません。実践的な問題については、「実践!管理組合理事長」を参照して下さい。

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基 本 事 項

1.マンション管理とは

 すべてのモノは、老朽化し、痛んできます。マンションも同じことです。そこで少しでも痛みを遅らせるために「管理」をする、ということになります。

 では、「管理」というのは具体的にはどんなことを言うのでしょう。大きくは、外壁の痛み補修、雨漏り修理等、身近には清掃や蛍光灯の交換等ことさらに意識しなくても通常的に行われていることもたくさんあります。

 では、なぜあらためて「管理」というのかと言いますと、ひとつには費用がかかること、もうひとつは無意識ではできないことがあるからです。

 

 

マンション管理とは

2.専有部分と共用部分

 マンションを購入した場合、自分の持ち物は部屋の内部だけです(専有部分)。エントランスや通路、ベランダ等は自分のものではなく、所有者全体のものです(共用部分)。

 では、隣との境はどうでしょう。仮に、壁芯(壁の中央)までが持ち分だとすると、壁の中心や床の中心まで穴をあけることができます。そうするとマンション全体の強度に問題が出てきます。

 壁の芯までを専有部分とすることは、建物の強度を弱めることになり、合理的とはいえません。したがって、壁の表面までを専有部分とし、壁の内側や床下、柱、梁そのものは共用部分とするという考え方になります。

   

専有部分と共用部分

項 目
説    明
専有部分

個人の所有権が及ぶ部分で、特定の個人が独占的に利用できる部分。

個人の判断で譲渡・リフォームができる。

共用部分

専有部分以外の、建物の部分と建物の付属物。

マンション本体の基本性能を維持するために個々人による管理でなく、全体的に統一した管理が求められる部分

専用使用権

共用部分のうち、ベランダ・専用庭のように、特定区分所有者に専用使用権が認められる権利。

* 駐車場使用は、「管理組合と区分所有者との契約関係」とされている。

共有部分

敷地や共用部分で、区分所有者全員が共同で所有している部分。

 

専用使用権

共有部分

3.共用部分の管理

 管理は共用部分と専有部分で、管理主体が異なります。共用部分の管理はつぎのようになります。

項 目
説   明

管理の主体

管理をする主体は言うまでもなく、マンションの居住者です。ただ、居住者が個々に行うといろいろな問題が出てきますから、マンションとしての組織を結成して(管理組合)、実行部隊としては代表者を決めます(理事会)。理事会は、全体会議を開催して(総会)実行すべきことを決定したり、結果を報告したりします。

管理の対象

マンションに関わることは内外を問わずすべてが対象になります。例えば周辺との関係が生じた場合もマンション全体として取り組むことになります。

管理業務

日々の清掃点検から、大がかりな修繕まであります。また、最近はマンションの建て替えに取り組んでいる例もあります。とにかく、管理の枠は膨大です。(「管理業務」参照)

管理の委託

清掃や決まった点検等を管理会社にまかせているところも少なくありません。大規模なマンションですと調整が大変ですから委託はしかたのないところですが、小規模の場合はある程度の知識があれば自分たちで行うことも可能です(自主管理)。(「管理会社」参照)

 

共用部分の管理

4.専有部分の管理

 専有部分については、所有者が全責任を持って管理します。具体的には、専有部分の電気、ガス、水道、排水管またリフォーム等です。

これらについては、管理組合は無関係ですが、リフォームの程度や排水管での専有部分と共有部分との関係等はでてきますので、気をつけなくてはいけません。

 

 

専有部分の管理