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１．問題の所在
新築マンションが販売され、完売の場合は問題がありませんが、売れ残り物件があった場合、その管理費や修繕積立金をだれが負担するのか、ということが問題になります。
入居が始まって、管理組合も結成され、管理費等の徴収がはじまります。そうすると、売れ残り物件の管理費の問題が出てきます。ある販売業者の契約書（だと思いますが。）によりますと、「管理費は６か月分は販売会社が負担するが、その後は負担しない。修繕積立金は負担しない。」と記載されている例があります。この例について考えてみます。
２．管理費等の負担
区分所有法の第１９条は次のようになっています。
（共用部分の負担及び利益収取）
第１９条
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
その持分については、第１４条、
（共用部分の持分の割合）
第１４条
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
また、販売業者は、各条文で「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」と表現されています。
これらのことから、考えますと、
（１）最初は、販売業者が全部を持っている。
（２）分譲により、持分が移転される。
（３）分譲されないもの（売れ残り）は、依然として販売業者の持分である。
（４）したがって、売れ残り部分の管理費等は販売業者が負担すべきものである。
３．販売業者が負担しない根拠
第１９条に戻って「規約に別段の定めがない限り」その持分に応じて、ということになっています。そう、規約で別段の定めをすればいいのです。
では、規約について、区分所有法第３２条、
（公正証書による規約の設定）
第３２条
最初に建物の専有部分の全部を有する者は、公正証書により、第４条第２項、第５条第１項並びに第２２条第１項ただし書及び第２項ただし書（これらの規定を同条第３項において準用する場合を含む。）の規約を設定するこ
とができる。
分譲前に販売業者は規約を（公正証書として）つくれば、そして、念のため契約書にも記載すれば、法律的には「負担しない」ことに十分な根拠となるようです。入居後の総会で、販売会社の負担に関する規約を改正すればいいのでしょうか。でも、契約書には、承諾した証拠が残されています。
４．結論
どうも、うまくいかないようです。この件について、名案のある方はぜひお知らせください。
なお、日弁連では、区分所有法の改正の提言のなかに、このような問題があることを前提に、以下のように述べています。
（３） 現在、マンション分譲の際には、分譲業者が一方的に作成した規約（原始規約）に購入者の個別の同意を取り付けるという運用がなされているが、原始規約には往々にして問題があり、後日、裁判等に発展するケースが後を立たない。したがって原始規約について①行政庁の審査手統を新設する、②分譲業者や元地主に特別の利益を与える等の不公正条項を無効とする規定を設ける、③原始規約に限り改定の決議要件を緩和する等の対応をすべきである。また、分譲にあたり駐車場専用利用権の分譲、留保等の不公正な分譲が行われることのないよう禁止規定を設けるべきである。
【Ｑ】マンションの売残り
はじめまして。マンションの購入を検討しています。
安心できる取引のために（Ｑ＆Ａ）に「売れ残りマンションの管理費等の負担」についての記載内容についてもう少し教えてください。
説明の中に「分譲前に販売業者は規約を（公正証書として）つくれば、そして、念のため契約書にも記載すれば、法律的には「負担しない」ことに十分な根拠となるようです。」
とありましたが、公正証書というのは売主側が自由に作成できるものなのでしょうか？
というのは、私が今検討しています物件の契約書(案)を入手したのですが、そこには売残りが発生した場合の事は一切記述がありませんが、「共有持分による敷地利用権割合の設定を行う必要がある場合は、売主は本物件の引渡し前に予め公正証書による規約を設定するものとします。」というくだりがあるのです。意味がよくわからないのでちょっと不安です。
このご時世、多数の売残りが発生してもおかしくないので、ちゃんと勉強してから決断しようと思っています。どうかご教授願います。
【Ａ】re>マンションの売残り 投稿者：kuu
「共有持分による敷地利用権割合の設定を行う必要がある場合は、売主は本物件の引渡し前に予め公正証書による規約を設定するものとします。」
は管理組合の原始規約の設定を意味しています。
分譲マンションには通常、維持運営の為のルールとして管理規約がありますが、この規約は区分所有者の総会によって定まります。だけども、新築の場合は所有者同士が総会を開催したりルール創りをすることは難しいですね。
そこで最初の所有者（デペ）が予め規約を作成できることになっており、その作成に関しては公正証書による事になっています。
これで出来た規約を書面決議（購入時に皆さんが個々に承認）された原始規約といいます。ついでに説明すると、規約の改正には法律で3/4以上の総会決議が必要でなかなか難しいものです。従って当初の原始規約が区分所有者の意思に反して（デベや管理会社の都合のいい規約・（Ｑ＆Ａ）の例など）運用され続けることが往々にしてあります。
個人的にはマンションの癌だと思ってます・・。
ではでは。