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契約から引渡しまでの間の危険負担

【Q】売買契約後、引渡しまでの間に家屋が放火で全焼した場合、契約はどうなるのですか?家屋が無くなっても残金を支払う事になるのでしょうか?

【A】

民法上では、家屋が全焼して引き渡しが受けられなくても、代金を買主が支払う事になっています(注)。

注 民法534条(危険負担における債権者主義)
 特定物に関する物件の設定又は移転を以って双務契約の目的と為したる場合に於いて其物が債務者の責に帰すべからざる事由に因りて滅失又は毀損したるときは其滅失又は毀損は債権者の負担に帰す。

《説明》
最後の「債権者」ということは、不動産の権利を持つもの、ですから、契約後は購入者ということになります。「債権者の負担」すなわち「購入者の負担」となり、火事があった場合は、購入者が損害を負担することになります。

 しかし、あまりにも常識に反する事になってしまうので、売買契約書にこのような場合の契約解除について取り決めを行っておきます。

《例》

「引き渡し前の滅失等」

1.対象不動産の引き渡し前に天災地変、その他売主・買主いづれかの責に帰すべからざる事由により、対象不動産が滅失もしくは毀損し、売買契約の履行が不可能となった時は、売主・買主は売買契約を解除する事ができる。

2.前項により売買契約書が解除された場合、売主は買主に受領済の金員を無利息にてすみやかに返還しなければならない。

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 こういった条文を「契約の解除に関する事項」に記載すれば、白紙解除となり、支払い済の手付金も返還を受け、また、残金を支払う事もありません。業者によって売買契約書等は様々で、記載の無い場合もありますから、契約前の契約書や重要事項説明書のチェックは重要です!